מס שבח מס רווח הון

הבלבול הנפוץ בין מס שבח לבין מס רווח הון - נובע מכך ששניהם מוטלים על הרווח שלך. אז זה הזמן לעשות סדר: בעוד שמס על רווחי הון מוטל על כל סוג של רווח, לרבות רווחים בבורסה, מס שבח מוטל על ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין מחיר הקנייה שלה. 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג 1963 גם קובע נוסחה לחישוב גובה המס. לפי נוסח החוק, גובה המס מהווה נגזרת מההפרש שבין הרכישה למכירה. עם זאת, קיימים לא מעט מקרים בהם המוכר יהיה זכאי לפטור ממס זה. לחילופין, אפשר לבצע תחשיב ליניארי כדי לחסוך בהוצאות ולעמוד בהוראות החוק בצורה נבונה יותר.

מה היה פעם - ומה קורה היום?

• בשנת 2014 הושקה בישראל רפורמה שבה הוחלט בין היתר על ביטול הפטור הגורף ממס שבח. נכון להיום, מי שמחזיק בדירה אחת – מה שמכונה "דירה יחידה מזכה" – מקבל את הפטור במידה והוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים.
• לשם השוואה, מי שמחזיקים בכמה דירות ישלמו את המס לפי חישוב ליניארי עבור כל הדירות עד אשר תישאר בידו דירה יחידה – או אז יוכל למכור את דירתו היחידה וליהנות מפטור ממס שבח.
• כמו כן, בעבר, נהוג היה לתת את הפטור ממס אחת לארבע שנים, בלי קשר למספר הדירות שבהן מחזיק המוכר. כיום, המוכרים משלמים מס שבח על הרווח (העלייה במחיר הדירה מאז שנרכשה) אפילו אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכרו את הדירה הקודמת. 
• כדאי לדעת - המשמעות של חישוב ליניארי השתנתה בשנת 2018. אם עד 2018 היינו מביאים בחשבון את תאריך רכישת הדירה (בין אם לפני או אחרי שנת 2014) וכן את כמות הדירות שמכירתן מחויבת במס עם אפשרות לפטור חלקי, הרי שנכון להיום קריטריונים אלו כבר אינם בתוקף וניתן למכור כל מספר של דירות שנרכשו לפני או אחרי דצמבר 2013.
• הפטור על מס שבח מס רווח הון יכול להגיע למאות אלפי שקלים. לכן מוכר הדירה צריך לבחון אם הוא זכאי למכור בפטור ממס שבח ולהתייעץ עם עורך דין. במידה ועומדים בתנאי של "דירת מגורים מזכה", ניתן לעבור לשלב של בחירה במסלולי הפטור ממס שבח. 

במילים אחרות, בעזרת הכוונה נכונה ותוך התחשבות בתקופות הצינון, בפטורים השונים ובאפשרויות להפחתה במס השבח עבור מכירת דירה – ביכולתך לחסוך סכומי כסף משמעותיים.

איך מבררים מה גובה המס?

החדשות הטובות הן שהתייעצות איתי תאפשר לך לרכז את כל השאלות תחת קורת גג אחת. היות שההתמחות שלי היא אך ורק חוקי מקרקעין ונדל"ן, יש לך עכשיו כתובת לפנות אליה בכל מקרה והתלבטות.  נוסף על כך, באמצעות משרד אריאל אורן עורכי דין ניתן לבחון לגופו כל מקרה של מס שבח - מס רווח הון כדי לברר האם המס חל עליך – ובאיזה שיעור.

אם ברצונך להתייעץ עם עורך דין שמכיר את החוק לפני ולפנים, אשמח לעמוד לרשותך בהקדם ולחסוך ממך "הפתעות" מיותרות בדמות מיסים בלתי צפויים בהמשך הדרך.

מס רכישה חל על רוכש בעסקת מקרקעין וגובהו נגזר משווי גודל העסקה על פי מדרגות המס שחלות באותה תקופה. אז מצד אחד, מס הרכישה הוא חלק בלתי נפרד מעסקאות מקרקעין – למעט במקרים שבהם הרוכש מקבל פטור. מצד שני, זהו מס דינאמי שמשתנה לפי מדרגות המס ועוד שלל שיקולים ותקנות.

מבחינתך, הדרך הנכונה לרכוש דירה ולדעת מראש מה ההשלכות מבחינת מיסוי היא כמובן להתייעץ עם עורך דין. עורך דין שמתמחה רק במקרקעין ונדל"ן ילווה אותך בשלבים שונים של העסקה ויאיר את עיניך לגבי העלות האמיתית של הנכס. אם ברצונך לקבל פרטים נוספים, אני אשמח לפגוש אותך בהקדם. 

מה קובע חוק מיסוי מקרקעין?

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע בין היתר איך ואיזה מס יש להטיל על מכירת ו/או רכישת זכות במקרקעין. לפי החוק, מס רכישה צריך להיות בשיעור משווי המכירה או בסכום קבוע – לפי סוג המכירה או סוג הנכס. 

בהמשך, (תיקון מס' 31) תשנ"ה-1995 הודעה (מס' 4) תשנ"ו-1996 קובע מהם שיעורי המס ולאחריו מגיעים (תיקון מס' 31) תשנ"ה-1995, (תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 הודעה (מס' 2) תש"ס-2000 וכן (תיקון מס' 45) תשנ"ט-1999 (תיקון מס' 59) תשס"ח-2007 הודעה תשע"א-2011 (תיקון מס' 76) תשע"ג-2013 שנכנסים אל עובי הקורה מבחינת ההשפעה של מועד המכירה על שיעור המס. 

מהם שיעורי המס במדרגות המס?

שיעורי מס שונים חלים על דירת מגורים שמוגדרת כדירה יחידה, לרבות דירה של משפרי דיור, על דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת יחידה ולזכויות במקרקעין שאינן מיועדים למגורים אלא לחקלאות, מסחר וכן הלאה. 

אם רוכשים חלק מדירה, מחשבים את המס על פי שווי הדירה בשלמותה ואז מכפילים בחלק הנרכש. במידה ודירה מתקבלת בירושה, אפשר לחשב את המס על הדירה המקורית כמס על דירה יחידה רק אם חלקו של היורש אינו עולה על חצי. 

נכון לזמן כתיבת שורות אלו, על חלק השווי של עד 1,747,865 ש"ח לא משלמים מס רכישה על דירה יחידה – בעוד המדרגה השנייה ממשיכה עד 2,073,190 וכוללת שיעור מס של 3.5%. לשם השוואה, המדרגה השלישית מחייבת מס של 5%, המדרגה הרביעית של 8% והמדרגה החמישית של 10%.

מתי זכאי הרוכש לפטור ממס?

החדשות הטובות הן שתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) קובעות פטורים והקלות. הדבר החשוב הוא כמובן לבחון כל מקרה לגופו בשביל לבדוק את הזכאות, ומובן שאפשר לעשות את זה בליווי עורך דין שמתמחה רק במקרקעין ונדל"ן.

אני, עורך הדין אריאל אורן כאן בדיוק כדי לסייע לך להשיג את הליווי המשפטי הנכון ולהישאר עם האצבע על הדופק עבורך, על מנת לבדוק מתי ואיזה פטור מגיע לך על רכישת נכס מקרקעין מכל סוג.

אם חשוב לך לנצל את ההטבות השמורות לך בחוק, אשמח לתאם מולך פגישת היכרות ולספק לך את כל התשובות והפתרונות המקצועיים שביכולתי להנגיש לקהל לקוחותיי.