חשיבות הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין

אחד הנושאים העיקריים שבהם אני מתמחה קשור אל החשיבות של הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין. היות שעסקאות כאלה יהיו ככל הנראה העסקאות היקרות ביותר שישפיע על חייך במגוון דרכים, חשוב מאוד לבחון לעומק את הערות האזהרה על הנכס לפני כל עסקה. 

על מה מבוססת חשיבות הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין?

הערת אזהרה היא פעולה משפטית שמתבצעת על ידי עורך הדין מול לשכת רישום המקרקעין, מה שמוכר לך גם בשם "טאבו". מטרתה להזהיר רוכשים פוטנציאליים שעל הנכס המדובר קיימת התחייבות מסוימת של הבעלים. במקביל, הערת אזהרה נותנת רשת ביטחון לרוכש.

הבעיה מבחינתך היא שיש סוגים שונים של הערות אזהרה וניתן גם לרשום הערות סותרות. כיוון שהפסיקה בעניינים האלה היא רחבה מאוד, צריך שיהיה עורך דין שמתמחה רק בעסקאות מקרקעין ולכן מייצג את האינטרסים שלך על הצד הטוב ביותר.

מה קורה למי שלא רושם הערת אזהרה?

רישום הערה חייב להיות מדויק ומקצועי ויש לבצע אותו על ידי עורך דין מנוסה בלבד. את ההערה רושמים לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין ובגין נסיבות שונות, שאותן בודקים מראש.

את חשיבות הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין אפשר לראות במקרה של ע"א 2643-97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, שעסק בעסקאות נוגדות. כמו כן, בפסק דין זה נבחן סעיף 9 לחוק המקרקעין ובית המשפט קבע שאין דרישה לכך שהמתחייב יהיה בעת ההתחייבות בעל המקרקעין. 

עוד מקרה של עסקאות נוגדות נבחן במקרה של ע"א 189-95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, נג(4) 199, ממנו אפשר ללמוד שקונה של נכס שבידו התחייבות בלתי רשומה אף גובר על נושה של מוכר המבקש לעקל את הנכס. מכאן לומדים לא רק על החשיבות של הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין, אלא גם על הנסיבות שבהן זה רלוונטי. 

מתי רושמים הערת אזהרה?

המקרה הנפוץ הוא רישום הערת אזהרה בגין הסכם מכר, או בגין התחייבות לרישום משכנתא שניתנה למלווה על ידי בעל הנכס. זו למעשה הערת אזהרה לטובת הבנק והיא מתריעה בפני כל מי שמתעניין בנכס על כך שיש עליו משכנתא. 

לשם השוואה, מקרים אחרים שבהם צריך לרשום הערת אזהרה הם בשל תביעת חוב על פי פקודת המיסים או כל רשות ממשלתית אחרת. כמו כן, הערת אזהרה רושמים לצורך עיקול נכס על ידי זכאי במידה ויש פסק דין של בית משפט – או לטובת נקיטה באמצעי אכיפה על ידי רשות הוצאה לפועל. 

לבסוף, הערת אזהרה אפשר לרשום לטובת רשות מקומית אם היא מבקשת לבצע כל פעולה לטובת הציבור. גם כאן, המטרה היא להזהיר רוכש פוטנציאלי ולהתריע בפניו על כך שקיימות כלפי הנכס התחייבויות קודמות.

יש לך עוד שאלות על חשיבות הערת אזהרה בעסקאות מקרקעין? זה הזמן לפנות אליי, אריאל אורן, ולקבל מענה מקיף ומקצועי מאת עורך דין המתמחה בתחום.